“租赁企业中特别是运营型的企业，如果没有靠上房企的话，未来的压力会比较大。”1月8日，在2019丁祖昱评楼市年度发布会上，易居企业集团总裁丁祖昱表示，2019年，租赁行业将面临大洗牌，运营型企业背靠房企才可能生存更好。

租赁市场低端需求被低估

在分析当下租赁市场时，丁祖昱认为存在低端需求被低估的问题。丁祖昱介绍，在上海，月租4000元以下的房子是供不应求的;在北京，因为城市改造也存在低价房源减少的情况。同时，加上部分中介机构推波助澜的作用，租价提升，这让许多蓝领工人和支付能力不高的大学毕业生面临低价房源不足的现实。

丁祖昱认为，同期存在的问题是，大量推出的租赁房反而是中端和中高端的租赁房，而这部分是市场根本不缺的。供需结构性偏差的存在，让租赁市场低端需求被低估。

丁祖昱还表示，2018租金并没有明显上涨。根据克而瑞研究中心统计，2018年全国9个典型城市的租金变动幅度在1.4%-4.5%之间，一、二、三线城市的租金波动分别为3.57%、5.58%、2.79%。北京去年7-8月租金出现明显上涨，主要是季节性供求关系变化引起的。

租赁市场仍然存在蓝海

对租赁行业可能出现洗牌情况的分析，丁祖昱表示，主要因为租赁市场出租率、租金和资本市场对租赁市场的看法都在发生变化。这会改变前几年租赁运营公司一哄而上的情况。

在他看来，2018年，长租公寓行业跌宕起伏，风波不断。从推高租金备受舆论关注到甲醛超标遭遇维权，再到因企业倒闭而暴露出的租金贷业务，长租公寓走到了“至暗时刻”。

丁祖昱认为，租赁行业背靠大树才能避免未来压力太大，而这颗大树就是房企。如果房企重新发现租赁市场中的机会，比如需求旺盛的蓝领公寓，那么租赁市场仍然存在蓝海。他认为，房企牵头的租赁运营公司，在2019年可能会主导一种新的“一枝独秀”。

　建议房地产企业关注刚需滑坡

除对租赁行业的预测外，丁祖昱还就2019房地产市场多个方面发出相关预测，其中包括“刚需购买力下降”。

根据克而瑞方面数据统计，在一线城市和部分二线城市，远郊刚需房的去化从2018年开始就出现了比较大的滑坡。在经历了过去几年房价的上涨之后，刚需人群的收入增幅相比房价涨幅滞后，买房的压力在加大，购买力也在下降。

丁祖昱建议房地产企业重新关注市场需求，2019年要设计一部分降级的产品，降级包括面积和户型的降级，例如更多地开发推出功能齐全的50平方米或60平方米的刚需房，对接购买力不足的刚需市场。(文/张旭)