外资加速布局北京写字楼，通州、丽泽或成主战场

2018年，大宗交易成北京写字楼市场主流，560亿元成交总额创历史新高。戴德梁行于12月27日发布报告指出，北京写字楼大宗交易中，外资买家投资金额占比约为3成。投入持续增加，显示出国际资本对中国经济以及北京城市发展前景长期向好的信心。

外资投入加剧，城市更新类物业受关注

今年以来，包括安联保险、领展、AEW、Partners Group在内的众多外资机构布局北京写字楼市场。除有稳定现金流的核心写字楼外，外资机构也更加关注城市更新类物业。与外资加快布局相比，在国内去杠杆政策的影响下，内资机构在写字楼市场的投入则更加谨慎。自用型买家依旧保持活跃，多家银行、保险、TMT公司将目光投向核心区的改造项目以及通州、丽泽等新兴区域。

戴德梁行中国资本市场副董事总经理刘兵认为，2019年外资将继续展现资本优势，同内资机构对优质物业展开争夺，市场交易将保持活跃。城市更新政策将会继续完善，推动核心区老旧物业升级改造，首批城市更新项目或开始退出；丽泽和通州作为政府大力发展区域，或将成为大宗交易市场的新动能。

通州、丽泽新增供应均超百万平米

2018年第四季度，随着多个新项目的入市，北京全市甲级写字楼总存量攀升至1058万平方米，全市空置率环比上涨0.2个百分点达8.1%。戴德梁行北中国区研究部主管魏东指出，未来通州运河商务区和丽泽金融商务区将成为北京写字楼市场的两个主力商圈，其新增供应都将超过百万平米。

目前通州的写字楼项目主要位于运河核心区且均为甲级物业，包括万科集团、光大安石、富力地产、复地集团等开发商的写字楼项目。戴德梁行指出，区内13个写字楼项目的竣工时间主要集中于2020-2022年。运河核心区写字楼在建体量巨大，目前出售面积高于出租面积。该区域写字楼的总建筑面积达160万平方米，出售面积超过63%，逾100万平方米。未来三年丽泽金融商务区将继续迎来约108万平方米的写字楼对外出租，随着新机场航站楼和周边基础设施的逐步完善，丽泽金融商务区将吸引更多企业租户关注。（文/张旭）